COLIVING Y BUILD TO RENT: NUEVAS FORMAS DE VIVIR EN UN MARCO LEGAL DESFASADO
El mercado de la vivienda en España está experimentando una transformación acelerada.
El encarecimiento del acceso a la vivienda, la creciente movilidad laboral, los cambios demográficos y la evolución de los estilos de vida están impulsando nuevos modelos residenciales alternativos al alquiler tradicional, como el coliving y el build to rent.
Sin embargo, mientras estas fórmulas se expanden y se consolidan especialmente en las grandes ciudades, el marco legal español continúa anclado en esquemas pensados para la compraventa y el arrendamiento clásico. El resultado es una creciente inseguridad jurídica que afecta tanto a usuarios como a operadores e inversores.
El coliving y el build to rent se presentan como alternativas reales al alquiler tradicional, pero operan en un entorno normativo desactualizado.
El coliving y el build to rent, aparecen como alternativas al alquiler tradicional.
MERCADO ACTUAL CON LA NORMATIVA DESFASADA
El coliving combina habitaciones privadas con espacios comunes y servicios compartidos, y se dirige principalmente a jóvenes profesionales, trabajadores desplazados y perfiles con alta movilidad.
Pese a su expansión, en la práctica jurídica actual se articula mediante contratos de habitación, cesiones de uso o arrendamientos temporales, figuras que no reflejan adecuadamente la realidad del modelo.
Esta falta de encaje normativo deja sin respuesta cuestiones esenciales como:
- los derechos y deberes de los usuarios,
- la duración y estabilidad de los contratos,
- el régimen fiscal aplicable,
- las garantías mínimas exigibles.
El coliving se articula hoy mediante figuras jurídicas que no responden plenamente a su naturaleza real.
Por su parte, el build to rent, basado en promociones inmobiliarias diseñadas específicamente para el alquiler a largo plazo, se enfrenta a un problema especialmente relevante: la volatilidad normativa.
Los cambios constantes en materia de límites de renta, zonas tensionadas, prórrogas obligatorias o incentivos fiscales generan incertidumbre jurídica en un modelo que necesita estabilidad para atraer inversión y garantizar su viabilidad.
Como señalan numerosos expertos, ambos modelos operan actualmente sin un marco legal sólido, lo que frena su desarrollo y dificulta que se consoliden como una solución estructural al problema del acceso a la vivienda.
La volatilidad normativa es hoy el principal problema del build to rent.
REGULAR NO ES INTERVENIR, ES DAR SEGURIDAD JURÍDICA
Con frecuencia se confunde la regulación con la intervención excesiva. Desde una perspectiva jurídica y económica, ocurre exactamente lo contrario: regular adecuadamente es ofrecer seguridad jurídica.
En el caso del coliving, sería razonable reconocerlo como una modalidad residencial específica, dotada de:
- un contrato propio,
- un marco fiscal claro,
- y la garantía de derechos básicos para los usuarios.
En el ámbito del build to rent, la clave reside en la estabilidad normativa. Un entorno previsible en cuanto a rentas, duración contractual y fiscalidad resulta esencial para fomentar la inversión y aumentar la oferta de vivienda en alquiler.
La experiencia comparada demuestra que es posible avanzar en esta dirección.
Países como Alemania y los Países Bajos cuentan ya con marcos específicos para el coliving, mientras que Reino Unido reconoce el build to rent como una categoría diferenciada, con incentivos fiscales y urbanísticos.
España, sin embargo, continúa aplicando normas diseñadas para un mercado inmobiliario que ya no responde a la realidad actual.
Regular bien es dar seguridad.
EXISTEN HERRAMIENTAS JURÍDICAS, PERO SE DESAPROVECHAN
Incluso dentro del propio ordenamiento jurídico español existen figuras infrautilizadas que podrían contribuir a flexibilizar el acceso a la vivienda.
En Cataluña, por ejemplo, el Código Civil incorporó en 2017 la propiedad temporal y la propiedad compartida, inspiradas en modelos europeos para facilitar nuevas fórmulas residenciales.
Sin embargo, su impacto ha sido muy limitado. Ocho años después, siguen siendo instrumentos prácticamente desconocidos, sin una aplicación real ni presencia significativa en el mercado o en las políticas públicas de vivienda.
Esto demuestra que el problema no es únicamente normativo, sino también de falta de difusión, escasa aplicación práctica y ausencia de una verdadera voluntad regulatoria.
Además del problema normativo, persisten la falta de difusión, la aplicación práctica y la voluntad regulatoria.
SIN SEGURIDAD JURÍDICA, NO HAY ESCALA NI CONFIANZA
La conclusión es clara: si la legislación no se adapta a las nuevas formas de habitar, se consolidará un mercado caracterizado por la inseguridad jurídica, la precariedad contractual y la desconfianza inversora.
La seguridad jurídica no es un freno al mercado, sino una condición imprescindible para que modelos como el coliving y el build to rent puedan desarrollarse de forma ordenada, sostenible y accesible.
En materia de vivienda, ignorar la realidad del mercado solo contribuye a agravar el problema.
Porque lo que no se regula bien, termina funcionando mal.
Elaborado por: Laura Gallego. Community Manager
Estudio Jurídico De La Vega y Asociados
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