COLIVING Y BUILD TO RENT | NUEVAS FORMAS DE VIVIR EN UN MARCO LEGAL DESFASADO
El mercado de la vivienda en España está cambiando a gran velocidad.
El encarecimiento del acceso a la vivienda, la movilidad laboral, los cambios demográficos y nuevas formas de vida están impulsando modelos alternativos al alquiler tradicional, como el coliving y el build to rent.
Sin embargo, mientras estas fórmulas crecen y se consolidan en las grandes ciudades, el marco legal sigue anclado en esquemas pensados para la compraventa o el arrendamiento clásico. El resultado es una creciente inseguridad jurídica que afecta tanto a usuarios como a operadores e inversores.
El coliving y el build to rent, aparecen como alternativas al alquiler tradicional.
MERCADO ACTUAL CON LA NORMATIVA DESFASADA
El coliving combina habitaciones privadas con espacios comunes y servicios compartidos, y se dirige principalmente a jóvenes profesionales y perfiles móviles.
Pese a ello, hoy se articula mediante contratos de habitación, cesiones de uso o arrendamientos temporales, figuras jurídicas que no responden plenamente a su realidad.
Esta falta de encaje normativo deja en el aire cuestiones clave como:
- los derechos y deberes de los usuarios,
- la duración y estabilidad contractual,
- el régimen fiscal aplicable,
- las garantías mínimas exigibles.
El coliving se articula mediante figuras jurídicas que no responden plenamente a su realidad
Por otro lado, el build to rent, basado en promociones diseñadas específicamente para el alquiler a largo plazo, se enfrenta al problema relevante de la volatilidad normativa.
Cambios constantes en materia de límites de renta, zonas tensionadas, prórrogas obligatorias o incentivos fiscales generan incertidumbre en un modelo que necesita estabilidad para atraer inversión.
Como advierten algunos juristas, ambos modelos operan hoy sin un marco legal sólido, lo que frena su desarrollo y dificulta que se conviertan en una solución real y escalable al problema del acceso a la vivienda.
La volatilidad normativa es el problema de build to rent.
REGULAR NO ES INTERVENIR, ES DAR SEGURIDAD JURÍDICA
A menudo se confunde regulación con intervención excesiva. Desde el punto de vista jurídico y económico, ocurre justo lo contrario: regular bien es dar seguridad.
En el caso del coliving, sería razonable reconocerlo como una modalidad específica, con un contrato propio, un marco fiscal claro y la garantía de derechos básicos para los usuarios.
En el ámbito del build to rent, la clave está en la estabilidad normativa. Un entorno previsible en cuanto a rentas, duración contractual y fiscalidad es esencial para fomentar la inversión y aumentar la oferta de vivienda en alquiler.
La experiencia internacional demuestra que es posible hacerlo bien.
Países como Alemania y Países Bajos ya cuentan con marcos específicos para el coliving, y Reino Unido reconoce el build to rent como una categoría diferenciada, con beneficios fiscales y urbanísticos.
España, en cambio, sigue aplicando normas pensadas para un mercado que ya no responde a la realidad actual.
Regular bien es dar seguridad.
EXISTEN HERRAMIENTAS JURÍDICAS , PERO SE DESAPROVECHAN
Incluso dentro del ordenamiento jurídico español existen figuras poco utilizadas.
En Cataluña, por ejemplo, el Código Civil incorporó en 2017 la propiedad temporal y la propiedad compartida, inspiradas en el derecho europeo para flexibilizar el acceso a la vivienda.
Su impacto ha sido mínimo. Ocho años después, siguen siendo fórmulas prácticamente desconocidas y sin presencia real en el mercado o en las políticas públicas de vivienda.
Esto evidencia que el problema no es solo normativo, sino también de falta de difusión, aplicación práctica y voluntad regulatoria.
Además del problema normativo, están también: la falta de difusión, la aplicación práctica y la voluntad regulatoria.
SIN SEGURIDAD JURÍDICA, NO HAY ESCALA NI CONFIANZA
La conclusión es clara, si la legislación no se adapta a las nuevas formas de habitar, se consolidará un mercado marcado por la inseguridad jurídica, la precariedad contractual y la desconfianza inversora.
La seguridad jurídica no es un obstáculo al mercado, sino una condición imprescindible para que estos modelos se desarrollen de forma ordenada, sostenible y accesible.
Y en materia de vivienda, ignorar la realidad del mercado solo agrava el problema.
Lo que no se regula bien, termina funcionando mal.
Elaborado por: Laura Gallego. Community Manager
Estudio Jurídico De La Vega y Asociados
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